十大证券公司广钢新城：公园还在报批，房价已从5万+回落

早高峰的中海保利朗阅十大证券公司，电梯间里站满了人。3梯5户、3梯6户的配置，在31层的高楼下显得力不从心，等一趟电梯三五分钟是家常便饭。隔壁珠江广钢花城的业主更头疼——3梯8户、容积率5.0，地库出口排长队已成日常。

而当年售楼处的沙盘上，广钢新城的规划毛容积率只有1.56。

数字和体感之间，隔着一道巨大的裂缝。当买家真正住进来，切身感受到“高密度”带来的压抑——楼间距窄了、日照短了、电梯慢了——曾经支撑房价的那层概念溢价，就开始一点点松动。

01公园盖好了吗？

广钢中央公园是这盘大棋里最亮的那颗棋子。对标纽约中央公园、保留工业遗址、串联生态绿轴——当初PPT上的每一页，都在告诉你：住在这里，推窗就是公园。

现实是，公园确实在修，但速度比想象中慢很多。

首开区2023年7月开放，东一区2024年5月开放，西二区紧随其后在6月开放，中一区园林区域直到2025年5月才建设完成。而真正承载工业遗址活化功能的中区——那些保留的高炉、煤气柜、火车头，以及规划中的广钢博物馆、国际艺术展览馆——至今仍在方案报批阶段。2025年6月，《广钢公园保护与建设实施方案》公开征求意见，标志着中区的活化利用才刚进入实质推进期。到了2026年8月，荔湾区在“十五五”规划纲要中明确提出要“加快建设广钢公园”，说明整个工程距离全面完工，还有一段路要走。

也就是说，第一批业主住进来的时候，公园只有西边一小块能逛。所谓“中央公园生活”，在很长一段时间里，只是一片被围挡圈起来的工地。

类似的“时间错配”不止发生在公园上。

鹤洞村的商业综合体，是广钢新城最核心的消费配套。这个城中村改造项目历经波折，曾被列入广州城市更新3年计划，却因资金问题一度停滞。直到2026年，控规调整方案挂网公示，首栋安置房预计9月封顶，商业综合体才算真正有了眉目。从业主入住到商业配套落地，中间隔着好几年的等待。

相比之下，供水加压站倒是跑在了前面。这座日供水规模12万立方米的“隐形水厂”，于2026年7月完成调试，直接兜底了广钢新城、白鹅潭片区约20万居民的用水安全。但对于那些已经在高密度楼栋里住了两三年的业主来说，一个靠谱的水压，显然弥补不了楼下没有商场的失落。

规划就像是画了一张大饼，配套陆续在补，但节奏永远追不上承诺。